Condomínios residenciais e comerciais precisam estar adequados ao Estatuto da Segurança Privada em 2027. Foto: Felipe Rau/Estadão

Quem já morou em prédio sabe muito bem como muitas vezes parecem tênue — para não dizer misturadas — as diferenças entre as funções desempenhadas por um porteiro e as que tecnicamente seriam enquadradas como vigilância. Não são poucos os condomínios em que aquele mesmo sujeito que controla o entra e sai, recebe a correspondência e interfona para passar recados aos moradores também se incumbe de fazer rondas, checar câmeras de segurança e, em alguns casos, até mesmo usar um colete que imponha a pose de vigia patrimonial.

A partir de 10 de setembro de 2027, condomínios residenciais e comerciais do Brasil precisam estar adequados ao Estatuto da Segurança Privada, legislação que entrou em vigor em 2024 — a norma previa três anos para essa adaptação às novidades. “Porteiro que exerce a função de vigilante, pela nova lei, tem outro enquadramento, então precisa de curso, registro…”, pontua o consultor de segurança Marcy José de Campos Verde.

O assunto movimenta síndicos e empresas de segurança privada do País e muitos correm contra o tempo para conseguir realizar essa transição, com a consciência de que qualquer irregularidade vai doer no caixa.

De forma geral, para os condomínios são três as mudanças impostas pela nova legislação. A partir de então, tem de haver uma separação clara entre funções — e treinamento — entre os porteiros e os vigilantes. Porteiro atuando como vigilante é desvio de função. “Além do risco jurídico-trabalhista, o Estatuto traz multas para quem contrata segurança ilegal”, avalia Verde.

O segundo ponto é que se o prédio tiver, como funcionário próprio, alguém que exerça a função de vigilância, ele tem de estar devidamente regularizado — com habilitações pertinentes a essa atuação e devido registro na Polícia Federal. O vigilante próprio tem sua atuação limitada ao condomínio onde está registrado e o cadastro na PF precisa ser renovado a cada dois anos. O Estadão questionou a PF sobre a quantidade de profissionais que já se cadastraram, mas não obteve retorno até a publicação desta reportagem.

Se não tiver toda a papelada em dia, a atuação é enquadrada como segurança clandestina, com multa de R$ 30 mil para o condomínio.

Por fim, não vai bastar contratar empresa terceirizada de segurança privada para lavar as mãos: em caso de irregularidade dos profissionais destacados para atuarem em determinado edifício, o condomínio também pode ser multado — conforme o caso, os valores oscilam entre R$ 10 mil e R$ 30 mil. Verde explica que as empresas de vigilância legalizadas precisam renovar anualmente seus certificados de regularidade na PF, ter o armamento devidamente registrado e contratar vigilantes com formação em escolas autorizadas pela PF. Os profissionais passam por cursos de reciclagem a cada dois anos.

Em caso de reincidências, os valores podem até triplicar.

Síndicos e administradores condominiais estão, portanto, fazendo verdadeiros pente-finos em contratos e checando habilitações dos profissionais próprios e dos terceirizados que atuam sob suas esferas.

Síndico profissional de um condomínio de 180 apartamentos em Águas Claras, no Distrito Federal, o advogado Alan Gouvêa comenta que tem “acompanhado essa mudança tanto pelo aspecto jurídico quanto pela realidade prática da administração condominial”.

“Estamos fazendo primeiro um diagnóstico da situação. Começamos revisando as atribuições da portaria e os serviços e contratos relacionados à segurança e aos sistemas eletrônicos”, explica ele. “Por exemplo, estamos verificando se as empresas que atendem o condomínio fazem apenas instalação e manutenção de câmeras, cerca elétrica e outros equipamentos ou se também realizam monitoramento remoto, porque a nova regulamentação dá tratamento diferente a essas atividades.”

“Também estamos verificando se as funções desempenhadas pelos porteiros permanecem dentro das atividades típicas de portaria. O porteiro pode controlar acesso, identificar visitantes, interfonar, acompanhar as câmeras internas e comunicar ocorrências. O cuidado é não atribuir a ele, na prática, uma função própria de vigilância patrimonial”, completa Gouvêa.

Para o síndico, o grande desafio “é justamente identificar onde termina a portaria e começa a segurança privada”. “Existe uma zona cinzenta que durante muitos anos foi tratada com pouca atenção em muitos condomínios”, observa Gouvêa.

“Como aspecto positivo, vejo uma maior profissionalização do setor e mais segurança jurídica. O síndico passa a ter que verificar não apenas quem está contratando, mas exatamente qual serviço está contratando e se aquela empresa está habilitada para prestá-lo”, avalia Gouvêa. “Como ponto negativo, há um aumento da complexidade administrativa e pode haver aumento de custos para alguns condomínios, principalmente para aqueles que precisarem modificar sua estrutura de segurança ou substituir fornecedores. Além disso, como a regulamentação é recente, ainda existe muita dúvida entre síndicos, funcionários e empresas prestadoras de serviço.”

Proprietária de uma empresa de síndicos profissionais que atua em 14 Estados do Brasil, Patricia Lima da Costa diz que agora o síndico precisa “entender que segurança não é mais tratada como operacional, mas que exige aumento de responsabilidade”. “O síndico tem um aumento de responsabilidade na contratação, na fiscalização dos serviços e no acesso a documentos, entendendo o limite de atuação de cada profissional”, diz ela.

“O ponto principal é a governança. A gente tem de saber quem está prestando o serviço, quem está autorizado a fazer, tudo para poder diminuir todos os riscos que assumimos como condomínio”, sintetiza Costa. “Vai envolver aumento de custos.”

Também síndico profissional, o advogado Luis Fabiano Costanzo vive os desafios da adaptação. Ele exemplifica com um dos condomínios em que atua, no Brás, em São Paulo. Trata-se de um prédio de 486 apartamentos e 10 lojas. “Ainda não realizamos as adaptações específicas. Estamos em fase de avaliação e planejamento.”

Segundo Costanzo, a “estimativa preliminar é que haja um aumento de 10% nos custos de manutenção e segurança” do edifício. “Um condomínio desse tamanho, como a gente está falando, vai precisar separar as funções, revisar contratos de segurança e monitoramento e, principalmente, se certificar que as empresas [terceirizadas] estão adequadas para o tipo de serviço”, explica.

“O principal desafio é fazer o diagnóstico e realizar as adequações. Tem de estar todo mundo pronto até 10 de setembro do ano que vem”, crava. “O condomínio tem uma pressão financeira muito grande. Vamos ter de avaliar o equilíbrio entre segurança e custo.”

Especialista em riscos e soluções, o consultor de segurança Eytan Magal comenta que hoje em dia “a portaria deixou de ser simplesmente um controle de acesso” para se tornar um “centro de inteligência do condomínio”. “Se um morador quer uma informação, ele busca na portaria. Se ele quer saber o que está acontecendo, ele vai à portaria”, comenta. “Quem vai ter de agir em caso de necessidade de pronta-resposta é o agente de proteção condominial, por isso eu entendo que eles vão considerá-lo como segurança.”

“Mas colocar um vigilante dentro da portaria significará pagar melhor para a função e ter uma rotatividade menor. Isso vai para esse caminho? Mais capítulos virão à frente”, avalia Magal.

O síndico e advogado Gouvêa lembra que o decreto deixa claro que “atividades internas de apoio”, ou seja, “observação passiva do ambiente e acompanhamento por sistemas internos de monitoramento”, não necessariamente caracterizam segurança privada clandestina. “Por isso, não é correto dizer que um porteiro se transforma em vigilante simplesmente porque controla o acesso ou acompanha as câmeras do condomínio”, destaca ele.

Há quem leia o cenário como mais promissor ainda para empresas de tecnologia de segurança, apostando que na tentativa de reduzir o aumento do custo, os condomínios busquem mais soluções eletrônicas. Presidente executivo de uma empresa de tecnologia da área, o empresário Cleaudio Mohn França explica que o primeiro passo para que um condomínio invista em aparatos do tipo é “entender onde estão os pontos mais vulneráveis”.

“Não adianta, por exemplo, investir em uma câmera de última geração se ela estiver mal posicionada ou não fizer parte de um sistema bem estruturado”, diz ele.

Ex-secretário nacional de Segurança Pública, o coronel reformado da Polícia Militar (PM) de São Paulo e consultor de segurança José Vicente da Silva Filho vê com bons olhos o Estatuto, no sentido de que acha importante regulamentação adequada ao setor. “Todo mundo que trabalha na área precisa, de alguma maneira, estar regulado, pois é um cuidado com o risco das pessoas”, comenta ele. “Outra questão, muito difícil, é como lidar com a segurança informal. São preocupações: no Rio de Janeiro, há pelo menos 50 mil atuando assim.”

Magal lembra que o Estatuto vem sendo discutido pelo setor desde 2012. “Traz uma certa organização melhor ao segmento, mas ainda há lacunas que vão ser respondidas ao longo dos próximos anos”, analisa ele.

“Como vai tomar conta, fiscalizar, é um processo. Mas sem dúvida a segurança privada precisa ser mais auditada e fiscalizada, porque senão a gente está dormindo com o inimigo e não sabe”, acrescenta o consultor.